商业物业租赁合同相关法律问题
来源：广东广和律师事务所 作者：深圳律师 时间：2019-03-28
商业租赁是商铺、写字楼等房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人作办公、营业等经营用途，承租人向出租人支付租金的行为。商业物业租赁合同因商业地产运作的特殊性，对比其他类型的地产租赁更具复杂性。
商业物业租赁合同的基本框架
1、 租赁合同的当事人
订立租赁合同的双方，即出租人和承租人；
2、 房屋租赁合同的主要条款
当事人姓名或者名称及住所；
房屋的座落、面积、装修及设施状况；
租赁用途；
租赁期限；
交付与验收；
租金、履约保证金及交付方式；
物业管理、经营管理；
房屋修缮责任；
转租的约定；
变更和解除合同的条件,擅自解除合同的违约责任；
当事人约定的其它条款。
3、租赁合同的形式
租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
租赁期限的规定
租赁期限即承租人对租赁房屋或商铺享有合法占有、使用、收益权利的期间。
1、 最长租赁期限为二十年
合同法第二百一十四条明确规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2、租赁期限不明的处理
根据合同法第232条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，如果仍然无法确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
免租期的争议
1、 需要注意
免租期是否计入整体租赁期限；不同免租期的优惠条件范围及幅度；免租期的设置方式；承租方过错提前解约时对免租期内减免费用的补偿支付。
2、控制建议
区分装修免租期和经营免租期，明确不同的免除范围；尽量避免绝对时间与相对时间双重叠加适用；慎用开业率标准；明确承租方过错时的免租期补偿方案。
3、 条款参考
免租期不因任何原因而延长。出租人提供的免租期是基于承租人在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予承租人的优惠。在租赁期内，如因承租人原因导致本合同无法继续履行的或因承租人违约导致出租人单方解除合同的，则承租人不享受免租期的免租金优惠，承租人应按本合同约定的租金标准向出租人补缴该期间的全部租金。
租户拖欠租金可否停水停电
首先，应在租赁合同中写明在商户欠租的情况下出租人享有对商户采取停水停电的权利，在满足上述前提下，存在以下两种情况。
第一种情况，出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，出租人可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，出租人是使用人，对于商户的欠租行为出租人有权采取停水停电的自助措施。
第二种情况，如果商户和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同的话，商户作为使用人与自来水公司、电力公司存在用水、用电合同，商户用水、用电的权利受法律保护，此时，如果出租人擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。
另外，还要注意的一点是，在出租人有权采取停水、停电措施的前提下，出租人应事先书面通知商户，提前告知将采取的停水、停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以减小风险。
证据保全措施
1、履行义务，保留凭证
合同履行过程中两个方面保留证据材料。
签订合同时的证据，包括：合同、合同附件、工程图纸、招标文件、补充协议；营业执照、资质证明、授权委托书、银行账号、地址、电话、联系人等。
实际履行过程中，保存自己的履行证据，包括：交货凭证、验收凭证、合同变更凭证、时效凭证、送达凭证、付款凭证。
2、对方违约，固定证据
保留合同、合同附件；保留银行汇款凭证；保留运单；保留运输单；保留异议书；保留双方往来信函；保留电子邮件；保留补充协议；保留律师函。
注意：保留原始证据；善用公证保留证据（保留传真、QQ记录、微信、短信、录音、其他书面材料或电子记录）
3、 录音证据的固定
如果是与对方当面或电话沟通过程中，偷偷录制双方沟通的过程取得的视听证据，一般认为合法取得，有效。
如果是采取在他人居所、工作场所等安置偷录设备，或者是采取其他非法手段取得的视听证据，一般认为不属于合法取得，无效。
录音证据固定需要注意：对录音时间和地点的选择、对于录音器材的选择、要尽量使录音中提及对方公司、名称、通话人姓名、要在录音中表示录音的时间，引导对方说出年月日；通话前拟定通话内容提纲；重要录音证据应当通过公证处进行证据保全公证。
（来源：赢才商学院）
龚律师专业服务领域：
*个人专项法律事务咨询、担任企业、私人常年法律顾问
*婚姻家庭、离婚诉讼、抚养权诉讼、同居析产、遗嘱见证、继承、等法律事务
*房地产纠纷，二手房买卖纠纷，延期交楼延期办理房产证，业主维权代理等法律事务
*刑事案件辩护,刑事案件诉讼,会见，取保候审等法律事务
*经济纠纷、合同纠纷
*公司、企业、金融机构、个人追收货款、欠款
*法律咨询、代写法律文书、办理律师见证
注：仅提供有偿专业法律咨询
一、婚姻家庭
龚生超律师拥有丰富的离婚法律案件经验，同时有着严密的法律思维的同时，还极富人文主义的情感关怀，其代理的婚姻案件结果当事人非常满意。
业务服务内容包括：
1、提供有关婚姻家庭方面的法律咨询;
2、家庭成员财产归属公证与婚前、婚内财产见证;
3、为婚姻家庭问题与纠纷调查取证、诉讼支持等提供法律服务;
4、代理婚姻无效、解除同居诉讼，代理抚养费和探望权诉讼;
5、代理遗嘱见证、遗嘱执行，遗产继承诉讼
6、代理重婚、虐待、遗弃刑事诉讼，维护妇女、儿童及家庭弱势者的合法权益，并提供法律援助等。
二、经济纠纷
经济纠纷包括两类：第一类经济合同纠纷，如买卖合同纠纷，借款合同纠纷，承揽合同纠纷，建设工程合同纠纷、技术合同纠纷等;第二类经济侵权纠纷，如知识产权(如专利权、商标权)侵权纠纷、所有权侵权纠纷、经营权侵权纠纷等。 一旦产生经济纠纷，可能导致非常严重的损失。龚生超律师擅长处理各种经济纠纷，可为你确定最佳和最低成本效益的解决方案，快速的为你解决问题，保护好你的合法利益。
三、劳动争议
任何企业和员工之间都可能因为合同、报酬、假期、工伤等因素产生劳动纠纷。劳动纠纷可采用协商、调解、仲裁、诉讼四种方式进行解决，龚生超律师可根据案件实际情况为你构思解决方案。
具体法律服务包括：
1、提供劳动法律、政策方面的咨询;
2、帮助企业制订、修改、完善劳动合同格式文本等法律文件;
3、协商解决员工劳动合同争议;
4、代理劳动争议纠纷，进行法律论证，提出解决方案，出具律师函，发表律师意见，或者参与非诉讼谈判、协调、调解;
5、为企业提供劳动法律意见，避免劳动争议纠纷;
6、代理员工工伤认定及对工伤认定提出复议、行政诉讼等。
四、刑事辩护
龚生超律师拥有刑事司法工作的丰富经验，在刑事辩护领域卓有成绩，成功辩护多起案件。在长期执业过程中，以精湛的业务、高度负责的敬业精神、良好的辩护效果，深得当事人的好评。
具体业务范围包括：
1、侦查阶段为犯罪嫌疑人提供法律咨询，代理申诉、控告、代为申请取保候审;
2、审查起诉、审判阶段担任辩护人;
3、担任刑事附带民事诉讼当事人的诉讼代理人;
4、担任刑事自诉案件当事人的诉讼代理人或辩护人;
5、代理申诉和申请再审;
6、代理死刑案件复查、代为申请减刑、假释、监外执行。
五、工伤争议
工伤事故会涉及到工伤认定、伤残鉴定等工作，涉及多个赔偿项目、不同的赔偿标准，这些因素都影响着最终的赔偿数额，律师在其中的作用非常重要，专业的工伤事故律师可为你争取尽可能多的赔偿，甚至超出你的预期，详情你可联系本站龚生超律师咨询。
六、法律顾问
龚生超律师深入了解客户法律风险和法律服务需求，凭借处理公司法律事务的丰富实践经验，帮助企业增强法律意识，提高防范法律风险的能力，做好法律风险的事前防范、事中控制、事后处理工作。
常年法律顾问业务范围：
1、解答法律咨询、依法提供建议或者出具律师意见书;
2、协助草拟、制定、审查或者修改合同、章程等法律文书
3、参与磋商、谈判，进行分析、论证;
4、签署、送达或者接受法律文件
5、出具律师函，发表律师意见，参与非诉讼谈判、协调、调解;
6、就有关法律事项发表律师声明;
7、提供最新法律信息、法律资料，并根据客户要求进行专题研究;
8、对重大经营决策提出法律意见;
9、接受委托，代理诉讼和仲裁事务。
