房屋买卖合同纠纷，龚律师代理被告，违约金由100万减为20万！
来源：广东广和律师事务所 作者：深圳律师 时间：2018-11-12
摘要：
原告（买方）冯某丹因二手房买卖合同纠纷，起诉被告（卖方）付某珍要求按照合同约定支付房款20%的违约金100万元，被告委托龚律师代理，深圳市福田区法院（2016）粤0304民初18208号判决支付违约金20万元（房款的5%）。原告不服提起上诉，深圳市中级人民法院（2018）粤03民终2077号判决驳回上诉，维持原判。
案情简介：
被告付某珍出具《公证书》，委托赵某、崔某出售名下深圳市福田区红荔西路华新村西区某号房产，2016年7月19日，赵某以付某珍的代理人身份（卖方）与原告冯某丹（买方）签订了《二手房买卖合同》，约定付某珍将涉案房产出卖给原告冯某丹，房屋建筑面积101.68平方米，转让成交价500万元；原告冯某丹在合同生效之日起两日内（含当日）向付某珍支付定金20万元，定金交由双方所约定的第三方监管，2016年7月26日办理首期款监管；合同约定如一方违约，须按房款20%支付违约金。
原告冯某丹在2016年7月21日通过其配偶李某华的账户支付购房定金款20万至崔某账户，崔某2016年7月20日出具《收据》一份“今收到李某华代冯某丹交来购买华新村西区某号房产物业之定金20万”。2016年7月31日，冯某丹委托律师向付某珍出具《履约催告函》，称经多次通知付某珍拒绝配合首期款监管，导致首期款监管未成功，催告付某珍三日内书面回复资金监管协议签订事宜。2016年8月1日，崔某、赵某出具内容一致的回复函，正式书面回复冯某丹称：业主付某珍明确表示不同意继续履行《二手房买卖合同》，不会配合签资金监管协议，也没必要出售合同约定的房产，且该房产处于查封状态，不可能过户，合同到此结束。冯某丹当日向福田区法院起诉，要求付某珍返还定金20万元、支付房款20%的违约金100万元。
龚生超律师代理过程及法院判决：
龚生超律师代理被告付某珍，经过与委托方沟通，主要提出如下抗辩：
一、崔某倒签定金收取时间，赵某、崔某违反常理出具内容一致的回复函，存在与原告冯某丹恶意串通，损害卖方利益的嫌疑；
二、原告要求支付的违约金过高，2016年7月19日签订合同，2016年7月21日支付定金，赵某、崔某在2016年8月1日（即签订合同不到两周）已明确表示被告不同意继续履行合同，原告冯某丹的损失可止于当日。
原告拒绝调解，要求必须按合同约定的20%支付违约金。福田区法院（2016）粤0304民初18208号判决被告支付违约金20万元（房款的5%）。
原告不服，向深圳市中级法院提起上诉，要求撤销一审判决，改判付某珍向冯某丹支付违约金100万元。其提出的理由为：
冯某丹在合同履行过程中，履行了交付定金等合同义务，在交易过程中，作为诚实守约方，无任何过错及违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定，违约方应对违约金过高的主张承担举证责任。而本案中，作为根本违约方的付某珍并未举证证明合同约定的违约金数额过高，而作为完全善意的非违约方，完全按照合同的约定履行了交付定金的合同义务，对于涉案合同未能继续履行不存在任何过错，在深圳市房地产价格持续上涨的背景下，亦不存在《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条所规定的可据以调低违约金的法定事由，原审判决对违约金的调整缺乏法律依据。
针对原告的上诉和犀利理由及强硬态度，龚生超律师代理被告进行了二审精准答辩（龚律师代书的上诉答辩状附后）。
最终二审法院（2018）粤03民终2077号判决驳回上诉，维持原判。龚律师为付某珍减轻了巨额违约损失，有效维护了委托人的利益。
上诉答辩状
（2018）粤03民终2077号
答辩人（被上诉人、原审被告）：付某珍，女
被答辩人（上诉人、原审上诉人）：冯某丹，女
被答辩人因与答辩人房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院作出的（2016）粤0304民初18208号判决，上诉至深圳市中级人民法院，针对其上诉，答辩人作如下答辩：
答辩请求：判决驳回上诉，维持原判。
事实与理由：
一、原审法院依法酌情调减违约金，符合法律规定。
《合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”法律规定当事人可以请求增加减少违约金，并未规定必须举证证明违约金过低或过高。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”即违约金过高与否由当事人主张并具有合理性即可，而无需举证。
关于上诉人引用的2009年7月7日最高人民法院法发〔2009〕40号《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称意见）并不适用本案：
（一）意见仅适用于2009年左右全球金融危机环境下的一些纠纷。意见开篇即说明“当前，因全球金融危机蔓延所引发的矛盾和纠纷在司法领域已经出现明显反映……现就人民法院在当前形势下审理民商事合同纠纷案件中的若干问题，提出以下意见”，即该意见仅适用于2009年当时的特定形势。
（二）上诉人对意见第八条错误片面解读并断章取义。意见第八条“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”该条针对的是违约方未提出违约金调整请求这一特定情形下的证明责任分配，并非本案情形。且该条规定“非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”，上诉人认为其主张违约金合理，但也并未提供任何证据。
（三）如适用该意见，法院应对违约金进行调整。意见第七条：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。”
二、原审法院依法酌情调减违约金，符合法院一贯裁判原则。
正如被答辩人在上诉状第3页第9行所讲，法院的生效裁判对社会公序良俗具有指导意义。结合深圳市基层法院和深圳市中级人民法院的大多数判决，针对二手房买卖合同格式版本中的20%违约金，深圳两级法院包括其它法院大都以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，均予以调减。
上诉人所举的判例（2016）粤03民终22239号、（2017）粤03民终2168号只是少数判例，亦不适用于本案。本案并不是一般的违约案，本案表面看起来为一起二手房买卖合同纠纷案，而实质是两原审被告赵某、崔某故意严重损害答辩人利益(不排除和上诉人恶意串通)的案件。
法律的权威性和公信力来源于其稳定性，法院对一般违约案件的违约金大都予以调减。鉴于本案的特殊案情，更应予以综合考量。
三、本案案情特殊，系原审被告赵某、崔某（两人均为深圳市万通融资担保有限公司的员工）故意严重损害答辩人利益。诸多疑点，使上诉人有充分合理理由怀疑其二人和上诉人冯某丹恶意串通，编造虚假证据材料，恶意诉讼，企图侵占答辩人的财产，损害答辩人的利益。
本案的事实经过为：答辩人付某珍因前夫高源璟与他人民间借贷纠纷案，其作为高源璟的前妻被判决共同承担债务三百多万元，其名下的唯一房产即本案的涉案房产也被作为执行标的之一【执行案号（2014）深福法执字第10895号，审理案号（2012）深福法民一初字第1081号】。福田区人民法院2015年4月4日对涉案房产进行了查封，2016年7月5日向答辩人发出《摇珠通知书》，通知答辩人涉案房产将被进行摇珠评估后予以拍卖。自己的唯一房产要被评估拍卖，答辩人感到万分焦急。
原审被告赵某得知上述信息后，主动找到答辩人说其公司可以提供贷款帮助解决问题，房子就不会被拍卖掉，并称想获得贷款需要做委托书公证。经过多年的诉讼，答辩人已不堪诉累，便信以为真，就根据赵某的要求于2016年7月15日在赵某拟好的《授权委托书》上签名并进行了公证。整份《授权委托书》字体极小且字数多，答辩人年过半百，阅读十分困难，也没来得及仔细阅读，当时赵某仅向答辩人说明了贷款赎楼事项，并未说明代为转卖房产，在赵某催促下答辩人就进行了签名。
2016年7月15日签署《授权委托书》后，赵某一直没给到答辩人回复能否贷款。因摇珠评估在即，赵某又未确定是否能贷款，为防止房屋被评估拍卖，答辩人就开始自行设法筹款。2016年7月20日答辩人告知赵某说，你们不能确定能不能贷款，我就自己筹钱交给法院，就不用你们贷款了。赵某听了十分不悦，当天并没向答辩人说房屋买卖的事情，也没说收取卖房定金。
第二天即2016年7月21日，赵某告知答辩人说，她7月19号跟别人签了房屋买卖合同，答辩人很气愤说，我只让你们贷款，并没让你们卖我的房子。赵某说，委托书上写了我们有权利卖你的房子。答辩人十分吃惊，连忙请专业人士仔细看了委托书，方才发现字体极小且内容繁杂的《授权委托书》的第一至六项几乎都是贷款赎楼的内容，仅在中间位置出现了代为转卖房产的字样。答辩人发现情况不对，连忙于第二天2016年7月22日发表声明撤销对原审被告赵某、崔某及其他三个根本都不认识人的授权，并告知了原审被告赵某、崔某。赵某说你撤销委托可以，但得赔别人40万，因为我们收了别人20万定金。答辩人此时明白自己被赵某、崔某等人设局。
根据上诉人冯某丹提交的证据材料显示：赵某作为代理人与上诉人签订二手房买卖合同的时间为“2016年7月19日”；“7月21日”由案外人李某华代上诉人支付定金20万；崔某倒签定金收据时间为“7月20日”，上诉人冯某丹的代理人2016年7月31日向上诉人发出履约催告函,2016年8月4日退件；而原审被告赵某、崔某给上诉人冯某丹出具拒绝履约的回复函的时间为2016年8月1日（即答辩人还并没收到上诉人一方发给其的履约催告函，函件退件前的时间），且回复函的格式及行文内容十分专业，赵某、崔某两人回复函的行文内容完全一致，拒绝履约的态度十分明确；上诉人向法院起诉的时间为2016年8月1日。
原审被告赵某、崔某和上诉人冯某丹明知涉案房产被法院查封，不能正常交易（赵某、崔某在回复函中明确陈述“因房产被法院查封，事实上不可能过户”），但其为何还要与冯某丹签订房屋买卖合同而使答辩人因合同履行不能而遭受巨大损失呢？！
原审被告赵某、崔某从未向答辩人告知冯某丹的代理人发送履约催告函之事，且2016年7月22日答辩人已撤销对赵某、崔某等人的授权委托，在此情况下其两人为何完全置上诉人的利益于不顾而立即一致向冯某丹出具答辩人明确违约的回复函？！赵某、崔某对回复函的后果非常清楚----答辩人将赔偿几十万甚至上百万的违约金，其明知此严重后果却为何积极希望此结果发生？！！上诉人和原审被告的诡异行为显然严重违背常理！其目的显然意在损害答辩人的利益！！企图配合冯某丹获得答辩人违约的重要诉讼证据而让答辩人支付巨额违约金！！
答辩人对原审被告赵某、崔某公证委托的目的是为了贷款，而非出卖房产，出卖房产并非答辩人的真实意思表示。
答辩人如若出卖房产也不会委托“担保公司”的人来处理！
因出现多起担保公司人员和其它不良分子利用公证委托书诈骗房产和金融诈骗等严重损害弱者重大利益的事件，为此司法部于2017年8月14日发布《关于公证执业“五不准”的通知》，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时，不得办理一次性授权不动产处分全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。
原审被告与上诉人冯某丹在明知涉案房屋已被查封不能保证正常交易的情况下仍违背答辩人的意思表示签订《二手房买卖合同》以及其它行为明显违背常理！2016年7月21日案外人李某华代上诉人支付定金20万至崔某账户，次日李某华账户即转入20万元，虽不是崔某账户转入，但进一步调查,即能证明上诉人是否实际支付了定金。本案的诸多疑点，使答辩人充分合理怀疑原审被告赵某、崔某与上诉人冯某丹恶意串通，编造虚假的《二手房买卖合同》、定金收据、回复函等证据材料，进行恶意诉讼，意图侵占答辩人的财产、损害答辩人的利益，根据《民法通则》第五十八条、第六十六条，《民法总则》第一百六十四条，《合同法》第四百零六条等规定，原审被告赵某、赵某与上诉人冯某丹签订的《二手房买卖合同》应属于无效，同时其对答辩人付某珍造成的损失应予赔偿。
四、即便原审被告赵某、崔某与上诉人冯某丹属于正常、合情、有效的交易，格式版本合同20%的违约金也应予以减少。
1、2016年7月21日，答辩人得知赵某与冯某丹私自于“2016年7月19日”签订房屋买卖合同后，即于次日2016年7月22日撤销了对赵某、崔某等人的授权委托，赵某、崔某于2016年8月1日出具“回复函”通知冯某丹答辩人不同意履行合同，上诉人2016年8月1日已向法院起诉要求返还定金、支付违约金，其意思表示显然亦为解除合同。即冯某丹的损失止于2016年7月22日，最迟也是止于2016年8月1日，而此时合同尚在履行初期，上诉人冯某丹并未因此遭受损失。
上诉人在上诉状中称深圳市房地产价格持续上涨并不属实，众所周知，2016年下半年深圳房地产价格低迷并没上涨，也没有引起房价上涨的任何政策或其它因素。
2、上诉人冯某丹明知涉案房产被查封，难以保证正常交易而仍与赵某签订合同，其并非善意。
赵某、崔某在已被撤销授权的情况下，明显违背常理配合上诉人获取完全不利于答辩人的“回复函”，故意企图让答辩人承担巨额损失显属重大恶意。
3、上诉人冯某丹存在过错，其没有按照合同约定的时间向卖方进行首期款付款。《二手房买卖合同》第四条约定买卖双方必须于买方付款期限届满（即2016年7月26日）前三个工作日内到资金监管机构办理监管手续签署一切文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。
答辩人考虑在委托书上签名，对公证委托书的效力已难以否认，故对一审法院综合考量案情后作出的判决没有提起上诉。
请二审法院判决驳回上诉人冯某丹的上诉请求，维持原判。
答辩人：付某珍
附相关法律规定：
《民法通则》第五十八条下列民事行为无效：
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
《民法通则》第六十六条第三款代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
《民法总则》第一百六十四条代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。
代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。
